Ao adquirir um apartamento, o adquirente sabe que terá que pagar despesas condominiais todo mês, assim como, anualmente, terá que pagar o IPTU devido. Na compra de um veículo, as despesas com licenciamento, IPVA, manutenção e outras certamente já perfazem todo o planejamento da aquisição.
Na aquisição de uma propriedade rural, o novo proprietário sabe que é devido ITR, bem como, na aquisição de um posto de gasolina, o empreendedor sabe que é devido o ICMS pelo combustível, ISS pelos serviços prestados, bem como conhece as despesas típicas do empreendimento.
De certo modo, é de conhecimento geral as despesas advindas com a aquisição de um imóvel a depender da sua natureza, especialmente, as despesas de natureza tributária e as despesas de uso e gozo da coisa adquirida.
O que grande parte das pessoas desconhece, em especial, empreendimentos e seus administradores, é a responsabilidade por eventual passivo ambiental existente no imóvel.
Em outras oportunidades, já aprofundamos na responsabilidade civil ambiental, esclarecendo seu caráter objetivo, solidário e imprescritível, consubstanciada na reparação de danos, mediante o cumprimento de obrigações de fazer, não fazer e pagar (recuperação ambiental, compensação ambiental e indenização pecuniária).
Mais importante do que isso, é compreender que estas obrigações ambientais (fazer, não fazer e pagar) podem ser exigidas do novo proprietário do imóvel mesmo que este não tenha causado a degradação ambiental passível de reparação.
É mais fácil compreender com um exemplo!
Imagine que uma rede de postos de gasolina resolva adquirir um posto de combustíveis que já opera há bastante tempo no mesmo local.
Ao analisar a documentação do respectivo posto, a rede adquirente verifica que o posto possui a Certidão de Uso do Solo, o Alvará de Funcionamento, o Certificado do Corpo de Bombeiros, as respectivas Licenças Ambientais Prévia, de Instalação e Operação, a Autorização de Revenda da Agência Nacional de Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP) e todas as demais autorizações e/ou licenças para regularidade da atividade potencialmente poluidora.
Além disso, nos estudos ambientais e laudos técnicos consultados, o empreendimento também não apresenta irregularidades, o que motiva a rede de postos de gasolina a efetivar a compra.
Alguns meses depois, durante a renovação da licença ambiental de operação, verifica-se a presença de grande contaminação do solo e do lençol freático, resultante dos anos de operação, não identificada anteriormente.
A poluição verificada resulta em dano ambiental que obriga sua reparação mediante, por exemplo, remediação (obrigação de fazer), realização de novos estudos de passivo e análises químicas (obrigação de fazer), paralisar as atividades (obrigação de não fazer), eventual compensação exigida pelo órgão ambiental competente (obrigação de pagar), indenização pecuniária pelos danos ambientais irreversíveis (obrigação de pagar).
O fato é que a rede de combustíveis que opera há pouco tempo o empreendimento e não causou o dano ambiental recém constatado será responsável por todas as obrigações acima.
A essa responsabilidade do novo adquirente do imóvel, neste caso, posto de combustíveis, dá-se a classificação de OBRIGAÇÃO PROPTER REM, conhecida também como obrigação ambulatória.
A obrigação propter rem – próprio da coisa – nada mais é que uma obrigação que surge a partir da mera aquisição do imóvel, acompanhando-o independentemente da vontade das partes. É o caso das despesas condominiais, por exemplo.
Em suma, o nome não é complicado e o entendimento do conceito é mais simples ainda: o adquirente do imóvel com passivo ambiental responderá pela reparação do dano ambiental, assumindo o ônus de manter a integridade do ecossistema e o meio ambiente, ainda que não tenha contribuído para a degradação ambiental, dispensando-se a prova de nexo de causalidade (REsp 1056550).
Convém ressaltar que a responsabilidade do novo proprietário não afasta a responsabilidade daqueles que causaram efetivamente o dano.
No caso acima, o proprietário anterior do posto de combustíveis poderá ser responsabilizado em conjunto com o adquirente e com todos aqueles que concorreram para o dano ambiental, vez que a responsabilidade é solidária.
Além disso, o novo proprietário, ainda que assuma a responsabilidade de forma integral, poderá pleitear o devido ressarcimento mediante ação regressiva em face do efetivo causador do dano, especialmente, quando há omissão, dolo e fraude na compra e venda do imóvel quanto ao passivo ambiental pré-existente.
Vale a pena conferir com cautela o imóvel antes de efetivar o negócio!
É para evitar situações assim que um advogado com expertise em ambiental e atuação preventiva se torna importante.
O problema já aconteceu e não sabe como resolver? O advogado especialista saberá quais medidas jurídicas adotar.
Conte sempre com profissionais de excelência!
